Prenajímatelia - ako sa vzdelávate, kde získavate prehľad a nové info?
Prenajímatelia - jedného alebo viacerých bytov/domov - kde získavate prehľad a info, aby vaše výnosy z prenájmu boli čo najlepšie? Len na základe vlastných skúseností (pokus-omyl), alebo navštevujete nejaké fóra (okrem MS a MK), platformy (doporučte)? Ja prenajímam 4 byty už dlho, som absolútny samouk, začínala som len so zdravým úsudkom a intuíciou. Na YT som našla videá Romana Kružliaka (je tam veľa cenných rád, klobúk dolu, že zdieľa svoje skúsenosti), má v ponuke aj kurzy, tie sú asi super, ale cena je veľmi vysoká (3800 E bez dph). Je tu niekto, kto ich reálne absolvoval (alebo nejaké iné) a môže napísať skúsenosti, či ho to posunulo ďalej pri prenajímaní? Chápem, že vlastné skúsenosti sú najcennejšie, ale trh sa mení, je dynamický a mať prehľad je nutnosťou. Ďakujem za každý konštruktívny komentár a skúsenosť 🙂
Ja som po škole chvíľu robila v realitke. Od vtedy je už skoro 20 rokov a nejako nemám potrebu sa kvôli nejakému prenájmu vzdelávať a platiť takéto sumy. Máme dobre zmluvy a chvalabohu dobrých nájomníkov… a teda byty, ktoré prenajímam riešim rovnako ako môj byt… platím nájomné, energie, ak niečo nefunguje opravím. Ak odíde nájomca, nájdem nového…. Dám inzerát a mám za pár dni prenajaté, podpísané zmluvy….
@alkoholik s p. Kružliakom nemám absolútne nič, objavila som jeho videá na YT v decembri 2024, nie je jediný, kto tam hovorí o tejto téme, ale zaujali ma jeho info,, keby som mu chcela robiť reklamu, tak nebudem písať aké má drahé školenie... Ide mi o to, že trh sa mení, aj požiadavky nájomcov, aj legislatíva, takže ma zaujíma, kde prenajímatelia získavajú info. Súhlasím, 3800 + dph je totál prehnaná suma, tiež radšej investujem do bytov, preto sa pýtam na zdoje informácií, výmeny skúseností a pod.
Vzdelavame sa iba vlastnou skúsenosťou. Prenajímame viac bytov cez 15 rokov. Manžel chcel ísť aj na nejaký kurz ( možno aj k Vami spomenutému panovi) , tak som sa ho opýtala, ci tam ide prednášať. Nikde nezískaš viac informácií a skúseností ako z reálneho života. Áno, trh sa mení, ale nie je to zas tak vieľmi dynamické, aby sa to nedalo sledovať
Vieš co..ja som sa naučila pri prenájme, že čím viac zložitejších veci tým horšie. Nájomníkov treba dat dobrú zmluvu, aby som bola chránená, vybrať si dobrých nájomníkov a prenajímať v rámci zákonov SR. Takže žiadne extra vzdelania na to netreba. Zákony sú len jedny na SR a platia pre všetkých rovnako a nie je problém si každý zákon zadarmo naštudovať. Inak neviem co presne máš na mysli s tým vzdelávaním.
Často sa tu spomína dobrá zmluva, s čím súhlasím. Ak však natrafíte na problematických nájomníkov, ktorí tu zmluvu nerešpektujú, neplatia na čas, pripadne sa ich neviete zbaviť, aké máte na nich páky okrem súdu? Ma s tým niekto skúsenosti? Ako ich viete z bytu dostať?
@namornicka však keď nedodrziavaju zmluvu tak sa ukončuje najom a adios. Aj to je v zmluve osetrene v rámci zákonov.
@namornicka my sme mali zmluvu postavenú tak, že depozit 2 mesiace, plus nájom mesiac dopredu. Nezaplatíme do konca nasledujúceho mesiaca, môžu nás na naše náklady z depozitu vysťahovať z bytu. Nie presťahovať, vysťahovať. Ci s deťmi, či bez... Pri hocijakom probléme, ktiry sa neporiesi
@namornicka Mali sme také skúsenosti (klienti), že keby nevidím, neverím, aj keď to bola jedna extrémna vec, ale no bol problém dostať nájomníkov preč, obrovský, dlhoročný problem. Základom celej viacročnej ťahanice bola na začiatku jedna veľmi zle urobená zmluva, nejasná, nevýhodná pre prenajímateľov, čo sposobilo, že druhá strana vedela vyskakovať, a dookola napádať na súde kazdu jednu vypoved. Čiže ja ak by som mohla radiť autorke, čo sa týka základu - išla by som za právnikom, aby mi zmluvu pripravil. Nie realitka, ale priamo právnik - advokát. Zmluvu vždy za každých okolností len a len na dobu určitú, ideálne podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
No a čo sa týka zvyšku, asi je to o vlastnej skúsenosti, často intuícii.. kebyže ja prenajímam, možno si dám obrovský pozor na preberací a odovzdávaci protokol, najmä ak su tam hodnotnejšie veci. Mali sme známych, ktorým takto nájomcovia pekne vybrakovali byt, lebo mali len čiastočný protokol, slabú zmluvu a bol problém preukázať, čo v Tom byte vlastne bolo. Lebo ty môžeš rukou nacmarat, že gauč plus kreslo, ale keď máš tam kvalitnejšie, novšie, tak by som ošetrila ešte aj fotkami, popisom stavu, aby ho potom pri odchode nevymenili (ale už zachádzam do extrémov).
Je pravda, že keď my sme odišli z nájmu, prenajímateľ nadšený nebol, lebo ozaj mohol byť spokojný (na ten byt sme si dávali väčší pozor ako na vlastný), a aj po roku, dvoch mi volal, či niekoho overeného nepozname, kto zháňa nájom. Kamoška má štvrtý rok v nájme byt v širšom centre Kosic, lacný nie je, a za ten čas uz tretiu najomnicku. Prvá bola slečna, z ktorej sa vykľulo, že tam pravdepodobne prevádzkuje súkromné poskytovanie istých služieb, platila načas, len susedia neboli nadšení, ani kamoška, potom chalan, ktorý tam mal byt len sem tam, napokon tam bol naozaj len sem tam, ale preto, lebo sa v tom byte striedali piati rôzni ľudia, a tam už boli problémy s platbami, no a teraz že má jednu pani, že už super, ale minule mi hovorila jej suseda, že ta si už tam nasťahovala na čierno natrvalo chlapa, čiže no zase trefa vedľa. Je to aj o šťastí, aj smole.
@kavasmliekom aha, čiže ak to je v zmluve, ktorá je oboma stranami podpísaná, môže majiteľ bytu v prípade neplatenia nájmu podnájomníkov vysťahovať. Otvorí, výprace nábytok pred bytovku a vymení zámok. Lebo kamoska prenajímala byt a že vraj sa nevedela rok zbaviť nájomníkov. Asi jej nenapadlo toto dať do zmluvy.
@namornicka samozrejme, mali sme to od právnika vypracovanú zmluvu.
@kavasmliekom No takéto easy to zase nie je. V zmluve to dohodnuté byť môže, len tá časť nemusí byť platná. Ak bola dokonca uzavretá podľa občianskeho zákonníka, neodzubes ani trojmesačnú výpovednú lehotu, od nej sa totiž nemôžeš odchýliť ani dohodou. Ty tam môžeš dať dva dni, tri dni, jeden mesiac, kratšia vsak nemôže byť ako tri mesiace. V praxi to takto nefunguje, že nezaplatis, prídem, vyhodím ta s vecami a čau. Niekedy žiaľ, ale zákon chráni nájomcu ako slabšiu stranu.
@oblecenie99 aké tri mesiace?
ďakujem všetkým za slušné a prínosné komentáre. Asi som sa vyjadrila nepresne, že vzdelávanie - myslela som skôr, kde získavate info, ako riešiť praktické problémy (napr. to vysťahovanie nie je to jednoduché, zákon chráni viac nájomcu ako prenajímateľa, nemôžeš len tak vysťahovať veci nájomcu na ulicu a pod.). Existujú stránky (väčšinou platené - napr. akoprenajimat.sk) - či sa oplatí zaplatiť si "členské" - máte niekto skúsenosť? My budeme musieť poriešiť aj nové nájomné zmluvy, tie staré sú len také z netu, ale našťastie sme sa s nájomníkmi vždy dohodli, ale keby bol problém, tak tie zmluvy by nás neochránili. Ako ste to riešili vy? Išli ste za právnikom/notárom a ten vám urobil zmluvu (koľko to asi stojí), alebo dá sa napr. kúpiť zmluva od iného skúseného prenajímateľa, ktorý ju má dotiahnutú, aby ho maximálne chránila? Máte poistenú prenajímanú nehnuteľnosť (len byt alebo aj domácnosť)? To sú veci, čo som mala na mysli, nie vzdelávanie v klasickom ponímaní. Sorry za nepresné pomenovanie témy.
@kavasmliekom Výpovedná lehota je podľa občianskeho zákonníka (ak je zmluva podľa občianskeho zákonníka) trojmesačná. Čiže ak chcem, aby nájomca odišiel, lebo mi nezaplatil, musím dať výpoveď z najmu, tu doručiť a čakať tri mesiace. Nemôžem ho vypratat zo dňa na deň. Áno, v zmluve to dohodnuté ináč byť môže, ako odstrašujúca vec, ístá páka na nájomcu. Len keby sa postavil na zadné, tak musím.postupovat podľa zákona. Zákon o krátkodobom nájme naštudovaný nemam, ale tuším tam je tiež stanovená minimálna výpovedná doba.
@kavasmliekom ide o 3-mesačnú výpovednú lehotu - podľa zákona je to takto (zmluva uzatvorená podľa obč. zákonníka): Ak dal prenajímateľ nájomcovi písomnú výpoveď zmluvy o nájme, nájom bytu sa skončí až uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď
+ pre neplatenie nájomného platí: nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.
Čiže v takomto prípade ti nezaplatí nájom za 3 mesiace (až potom môžeš dať písomnú výpoveď) + výp. lehota 3 mesiace, reálne ho dostaneš z bytu najskôr o 6 mesiacov a ak je chrapúň, tak čakáš na rozhodnutie súdu o vyprataní bytu - dlho, predlho...
A toto sú tie informácie, ktoré by som chcela mať, už teraz, aby som predišla problémom, alebo bola na ne pripravené. o toto mi ide.
@monikajan Ja by som zvážila poradiť sa s notárom. Či sa to nedá elegantne vybaviť notársku zápisnicou, kde by nájomca súhlasil s vykonateľnostou, v prípade nesplnenia povinnosti, a tam by ste sa vedeli vyhnúť prípadným súdnym natahovackam. Ale nemám skúsenosť, tak možno som teraz vedľa.
a ešte som zabudla, tu je pekne porovnaný nájom podľa obč. z. a krátkodobý prenájom - výhody aj nevýhody: https://www.podnikajte.sk/pravo-a-legislativa/p...
@oblecenie99 áno, o takomto som už počula, dať do zmluvy nejakú notársku zápisnicu, ale bližšie info o tom nemám. Bolo by super nájsť takéto komplexné informácie na jednom mieste a aby boli pravdivé, overené v praxi. Takéto zdroje hľadám...
@monikajan Samotná zmluva by mala formu notárskej zápisnice, ktorá má tú výhodu, že je aj vykonateľná. Preto by som sa poradila priamo s notárom. Chápem, že hľadáš komplexné info, lenže to vždy budú skôr čiastkové. Ja osobne takéto zmluvy riešim minimálne, prax v natahovackach až takú nemám, riešim inú agendu, aj keď áno, sem tam sa pár prípadov našlo, ale to sú už tie extrémy, veľa premenných. A preto ti ťažko radiť niečo komplexne, nemusí to každého napadnúť, najmä ak nemá konkrétnu skúsenosť so všetkým. Realitky tiež nemusia byť výhra, riešili sme už aj veci, čo navarili na začiatku oni, a bol z toho problém.
Ako ja by som fakt zvážila stretnutie s notárom:
Pre mňa je najdôležitejšie preklepnutie potenciálnych nájomníkov, lebo ak máš dobrých nájomníkov, tak problém väčšinou nehrozí. Raz som takto možno zažehnala jednu katastrofu. Budúci nájomník sa pred podpisom zmluvy začal vykrúcať že mu firma akurát oznámila oneskorenie zaslania výplaty kvôli technickým problémom, no on by sa potreboval nasťahovať ešte v piatok a že hneď v pondelok zloží depozit aj nájom, čiže chcel kľúče bez zloženia akejkoľvek zálohy...taká červená kontrolka mi vybehla že dovi...hneď som si vyžiadala od realitky zaslanie jeho údajov nakoľko im ich už kvôli zmluve poskytol a ja som ho tak za pár sekúnd našla v registri exekúcií a dlžníkov na poistnom a teda neboli to vôbec nízke sumy. Takže buď to nám chcel cez víkend vyrabovať byt alebo to bola len blbá zhoda náhod. Samozrejme že sme s ním zmluvu nepodpísali. Tak isto si danú osobu prebehnem na FB a podľa príspevkov si tiež viem urobiť názor. S nájomníkmi sme doteraz nemali žiadne problémy...klop klop. 😏 A samozrejme zmluva je len na rok a každý rok sa predlžuje dodatkom.
@monikajan Ja som sa vsetko naucila sama rokmi. Pokusom - omylom. Najviac som sa naucila po prvom zlom najomnikovi. Ak by som zacinala od zaciatku, rada by som zaplatila niekomu za suhrnne a najnovsie informacie ohladom zmluvy, zakonov, hladania a preverovania najomnikov, riesenia problemov.
Ale nie celkom chapem to vzdelavanie ohladom dynamiky trhu a zvysovania vynosov. Tu dynamiku maju v rukach sily mimo mna ako napriklad vyska urokov na hypo, alebo ci mesto narazovo postavi vacsie mnozstvo bytov na prenajom. Vynosy si najlepsie zvysis kvalitnym najomnikom. Na tomto to vsetko stoji a pada.
@monikajan tiež som na toto myslela. Že kúpiš investičný byt, čiastočne na hypotéku, a rok sa naťahuješ s neplatičom, ktorého nevieš vysťahovať. Ešte mi napadlo, že sa či sa dá vypnúť elektrina, aby odišiel.
Jediné čo potrebuješ je zmluva o krátkodobom nájme a hlavu na krku nech vyberieš slušného nájomníka :D
Niekde som čítala, že byt v pôvodnom/zlom/zanedbanom stave, ktorý človek zdedí “po babičke” a nechce ho zrekonštruovať, ale hneď rýchlo a lacnejšie prenajať, ma skôr tendenciu priniesť problém. Lebo sa tam ubytuje človek s menej peniazmi, alebo chudobnejší jednorodicčs dieťaťom. A takémuto človeku sa skôr stane, že nemá peniaze a budú problémy.
Ďakujem všetkým, baby (všimli ste si, že zatiaľ tu prispeli len ženy? 🙂 Ako si kokrétne preverujete nájomníkov? Ja som sa zatiaľ fakt spoliehala len na 6. zmysel a vybrala podľa toho. Ale počula som, že niekto žiada doklad od zamestnávateľa (viem, že v zahraničí je to často bežné), skúšali ste to? Samozrejme FB, Insta a pod. využívam aj ja.
@evaachesa máte teda zmluvu o krátkodobom prenájme? Lebo tá sa dá predĺžiť len 3 x. Mňa napadlo, že by bola zmluva na mňa - predĺžim 3x a a potom na manžela a tiež predĺžime 3x. To by však skomplikovalo daňové záležitosti, muselo by sa to po 3 rokoch meniť.
Ozaj, máte byty zaradené v obch. majetku kvôli odpisom, alebo nie?
Vzdelavam sa (vzdelaval som sa, teraz skor udrzujem aktualne info a trendy) na forach a skupinach tomu urcenych (hlavne danova optimalizacia a finesy s tym spojene). Vacsinou su to podskupiny / odnoze investicnych for. MK urcite nie.
Na marge "nie je to nutne" - nesuhlasim. Aj "harcovnikom" na forach s dlhorocnymi skusenostami obcas niefo ujde (napriklad zmena moznosti zahrnut fond oprav do nakladov aj bez zaradenia do OM... apod...
Tak najoblubenejsie je ako-investovat.sk/diskusie
A potom samozrejme zdroj - financna sprava: https://podpora.financnasprava.sk/830630-Príjmy...
Potom rozne fb fora (tie su ale menej profi... tam si kazdy pise kadeco a je nutne to overovat a brat s rezervou...
Dalej citam clanky na "mienkotvornych dennikoch" ako inspiraciu a dohladavam detaily na strankach tomu urcenych (zakonne / danove zmeny).
Popripade vsetky mozne fora ako peniaze.sk, opoisteni... atd atd (hocico sa aj okrajovo dotyka nehnutelnosti a prenajmu ci legislativy s tym spojenej)... spravne poistenie aj prenajatej nehnutelnosti atd atd... to uz ked sa raz dostanes do toho, tak si aj sama najdes relevantne stranky / fora
Prepacte nechapem co sa chcete v tejto sfere vzdelavat? Toto niesu akcie a ine veci. Zaklad biznisu s prenajmom je slusny najomca ktory tam bude 3-5-10 rokov. Skor mi pripada reklama pre danu osobo " nejaky p. Kruzliak"
Prenajimam cez 20 rokov xy bytov a dat 3800€ panovi je priam ... Za danu sumu pojdem na dovolenku alebo investujem ich do bytov.