Prenájom nehnuteľnosti

@mimicka2013 samozrejme, a aj dan platim, hoci ma hneva ako velka polozka to je.

@simsalabim a aka velka polozka to rocne je? Viem ze u kazdeho inac ale ako u teba? A musis platit aj zdravotnu poistku na zaklade toho ze mas prijem z prenajmu nehnutelnosti?

pozri, mas 3 moznosti:
1, robit to na cierno - neodporucam, okrem toho, ze je to nemoralne tak ak sa daco stane (najomnikom, bytu), tak ako to budes vysvetlovat poistovni / uradom... popripade ta mozu natriet susedia (ak najomnici robia bordel alebo len tak zo zavisti)
2, zaregistrujes sa, dostanes DIC a bude platit dane. tu mas 2 moznosti
a, byt nezaradis do obchodneho majetku - mozes si davat do nakladov okrem 500 eur znizenie zakladu dane (ak mas byt v BSM tak 500 za kazdeho) energie, poplatky spravcovi (po novom uz aj s fondom oprav), koncesionarske (este 3 mesiace)... ak byt prenajimas zariadeny, tak aj "hnutelne" zariadenie (skrine, nie rolldoor), nie vstavane spotrebice... Budes platit relativne vyssiu dan (19/25% podla ostatnych prijmov z rozdielu medzi prijmami a vydavkami, ale po 5 rokoch od kupy pri pripadnom predaji za viac ako nakup nebudes platit ziadnu dan)
b, byt si zaradis do obchodneho majetku (aj ako fyzicka osoba... je to len papier "protokol o zaradeni nehnutelnosti do OM" a potom si budes viest excelik s hodnotou majetku na zaciatku zdanovacieho obdobia a na konci. Do nakladov okrem toho co v bode 2a mozes dat este uroky z hypoteky k tomu bytu, dan z nehnutelnosti, poistenie, opravy a rekonstrukcie (aj podlahy, dvere, linka, rolldoor...) a odpisy. Odpisy su nadobudacia cena bytu deleno 40...
Vacsinou ti toto zrazi dan na 0 alebo blizko nule... a je to oficialne
Nevyhodou je, ze ak takyto byt budes predavat, tak zaplatis dan z rozdielu medzi predajnou cenou a tou zostatkovou (po odpisoch)...

@zic Len maly doplnok, pri zaradeni do obchodmeho majetku sa plati dan iba vtedy ak sa predava do urcitych rokov od vyradenia. Sa mi zda, ze to je tiez 5 rokov(cas ktory treba vlastnit nehnutelnost po nadobudnuti ak nechceme platit daň). Cize by isty cas musela prenajimat s pausalnymi vydavkami- aby memala stratu.
Je to hlavne nevyhodne, ked sa nieco stane a potrebujes peniaze, pri predaji mas menej. Uz predanie samo o sebe je zdlhave.

@hellwant ano, mas pravdu... ak vyradis z OM a pockas 5 rokov, tak opat predavas bez povinnosti platit dan.... vdaka za doplnenie... to mi tam v tom svungu uslo 🙂 🙂

A pokial prenajima ako fyzicka osoba nepodnikatel, tak tusim nemoze pouzivat pausalne vydavky, ale realne...

@mimicka2013
nie, nie
Ale iba preto, ze u mna byvala kamoska a platila len 80€ za energie. Ja druhu polku a cely uver
Keby som prenajimala normalne, tak ano, ano by bola odpoved.
Chcela by som mat vsetko na poriadku ako to ma byt.

@mimicka2013 odvody sa z prenajmu neplatia

@zic dakujem, ako je mysleny ten bod 2a tych 19/25% dan? Chapem teda ze 2b sa moc neoplati...cize ak pojde prenajimatel do toho bez zaradenia do OM kolko teda plati dan? Da sa do nakladov dat aj internet, poistenie, dan z nehnutelnosti a pod? Ci len FUO, voda, elektrina?

@mimicka2013 19/25 znamena, ze ak zarabas (cisla za 2022) zo zamestnania napriklad viac ako 38553.01, tak zvysok (vratane prijmu z prenajmu) sa zdanuje 25% a nie 19%...
- ak by si zarobila v praci 35000 a z prenajmu 5000, tak 35000+5000=40000 a tym padom 40000-38553.01=ca 1500 eur = to by si zdanovala 25%

- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 38 553,01 eura (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane)
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne sumu 38 553,01 eura (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane).

2b sa oplati najviac, ak neplanujes byt predat. Ak ho chces drzat napriklad pre dieta... Vtedy sa to oplati, lebo je mala sanca, ze ho budes predavat a teda usetris na dani. Kedze tie naklady by boli take vysoke (pravdepodobne), ze dan ti vyjde 0 eur (alebo 30-50 eur)...

2a ti ostava ak planujes byt po 5 rokoch predat. Vtedy do nakladov mozes dat:
- "najomne" (teda vsetko to co platis spravcovi)
- energie (plyn, elektrina... voda ak to platis zvlast)
- koncesionarske poplatky (ale uz iba do konca juna 2023
- internet a kablovku
- nabytok (ale iba ak byt prenajimas zariadeny a len nabytok, ktory je hnutelny... taky, ktory je sucastou bytu ako linka alebo rolldoor nemozes)...

NEMOZES tam dat dan z nehnutelnosti, poistku, uroky z hypoteky, prerabky, opravy, malovku apod...

PRIKLAD:
Zarabas v zamestnani 20.000 eur rocne v hrubom. Byt nemas v OM. Prenajimas ho za 500 eur, naklady su 200 eur. Prenajimas cely rok (12 mesiacov):
12x 500= 6000 eur
12x 200= 2400 eur
Takze zo 6000 eur si este odpocitas 500 eur nezdanitelnu ciastku=5500
naklady 2400 eur musis vykratit koeficientom, ktory ti vznikne 5500/6000=0.91=2184 eur.
Takze do danoveho das prijmy=5500, vydaje 2184, rozdiel=3316. Kedze si zarobila len 20.000 zo zamestnania plus 3316 z prenajmu a to dokopy je mensie ako 38553.01, tak tvoja dan bude 19%... co z prenajmu je asi 630 eur... takze "cisty zisk" budes mat 6000-2400-630=2970 eur...

To cislo 2400 ak by si to mala v OM by bolo omnoho vyssie, hlavne ak by si mala hypo a vedela by si si dat do nakladov uroky z hypoteky... tak asi by to bolo vyssie ako prijmy, tym padom dan =0

@zic jezis ty si poklad. Dakujem krasne za prehladne rozpisanie.🫠 co sa tyka tych nakladov za nabytok. To sa asi mysli nakup noveho, ze? Ze ked nieco kupim pocas roka tak si to viem dat do nakladov, ale uz ked mam zariadeny byt tak to s tym nesuvisi...?
V pripade ze mi pride preplatok za energie to tiez davam do prijmu? Resp nedoplatok do nakladov?
Este teda na upresnenie, pri OM sa teda neda dat cela splatka uveru do nakladov ale iba uroky z uveru?

@mimicka2013 takze poporiadku 🙂
1, normalne by to malo fungovat tak, ze ty prenajmes zariadeny byt (je to v zmluve) a mas aj preberaci protokol so zoznamom. Takze v principe uz si vynalozila nejake naklady v minulosti. Ak sa nieco pokazi (TV, postel apod), tak to mozes kupit. Ja osobne na seba nie som 100% striktny a snazil by som sa vyhadat v style - vsetko bolo zariadene, ale najomnicka chcela komodu, tak som kupil a dal do nakladov... aj ked tam konkretne komoda nebola... alebo stolik pod notebook... ale aj tam ostane pre ostatnych... nemenil som len kus za kus... ale proste nesmie byt prazdny byt a ty si kupis domov chladnicku a povies, ze to do bytu 🙂 🙂 (alebo 3 chladnicky pocas roka)... proste s rozumom. Ciste teoreticky by si asi mohla akoze zacat prenajimat byt od 1.4. , napises, ze plne zariadeny a 1.4. vsetko nakupis a zariadis... ale proste ide o princip, ze byt musi byt potom naozaj zariadeny a tak prenajaty
2, preplatok energii ci najmu (myslim to od spravcu) je tvoj prijem. Ak si charakter a "posunies" to jedna k jednej opat najomcovi, tak to je zase vydavok, takze bilancia je pre teba 0, ale uviest musis obe transakcie do danovej evidnecie (excel tabulka, kde chronologicky pises relevantne prijmy a vydaje prisluchajuce k bytu / prenajmu ako pridu). Ak mas nedoplatok, tak opat je to naklad (ved vacsinou ti to pride ako vyuctovanie elektriny naprilkad, len vyssie) a mala by si to (ak to mas v zmluve) dostat od najomnika. Idealne mozno radsej nadsadit tie poplatky a radsej mat preplatky, lebo kde budes za pol roka / rok nahanat niekoho, kto odisiel z najmu a uz tam nebyva... alebo si to potom ztrhnes z depozitu...
3, pri OM nedavas celu splatku, lebo ved je logicke, ze istina je vlastne hodnota bytu a len uroky su naklady. Tu hodnotu bytu (istinu) davas vlastne do nakladov v tych odpisoch... Napriklad kupis byt za 100.000 eur, tym padom 100000/40=2500 eur... to je rocny odpis, O to sa ti zvysia tie naklady, i ked je to uz v tomto pripade (byt mas) take virtualne. Ale to je to co ti zrusi tu dan sa da povedat...
Co som to nejak projektoval v exceli, tak to vychadza tak, ze co usetris na dani z prenajmu, to doplatis plusminus ak predas byt a musis platit dan. Samozrejme zalezi, ako velmi stupne cena nehnutelnosti. Ale pocital som to, keby si predavala za to co nakupis, len ponizene o odpisy...