Oplatí sa zobrať hypotéku, kúpiť byt a dať ho do podnájmu?

@11brano11 pri tychto urokoch a cenach pri iba povinnych 20% nie, neoplati. Musel by si dat vysoky najom aby ti to pokrylo vsetko, nezabudni, ze este aj dane z prenajmu. A ti, co uz dlhsie prenajimaju lahsie podlezu tvoju cenu, kedze ich nemusi uz trapit vysoka pôzicka, ci maju napr. fixnutych 1.5% na 10 rokov.
Radsej investovat do etf, ak ti netreba prachy min. 10 az 15 rokov.

Tiež by som to dal do ETF.
Keď byt prenajmeš, tak musíš mať istotu, že ti budú pravidelne platiť a nebudú to žiadni degeši.

Nie je lepsia investicia ako nehnutelnost. Ziadny eft fond ti na konci dna neda hodnotu bytu v bratislave. Aj keby najomnici pokryli len napr 90% hodnoty hypo sa to pri aktualnom trhu stale oplatí. Cena bytu bude iba stupat.

Nikde inde sa ti hodnota penazi nezhodnoti tak, ako pri nehnutelnosti. Nerozumiem ostatnym, ze preco by prenajom musel pokryvat celu splatku aj s najomnym? To uz je nenazranost. Bud rad, ze sa ti aspon cast platieb vrati. Aj to sa ti oplati, ze ti niekto bude prispievat na hypo.

My mame 4 roky byt, teraz treri rok tam byva ten isty clovek. Z hladiska nakladov sme plus minus na 0 alebo v lahkom minuse (tusim okolo 70e doplacame), dan platime riadnu palku, takze aj s tym sme v minuse, ALE cena bytu je 1,5 nasobok nadobudacej ceny...

@11brano11 20% nie je teraz veľa. Budete doplacat, ale ono to fakt nevadí, ak to zvládnete ťahať. Faktom je:
1. V Bratislave prenajmes vždy - aktuálne sme s najmä mi veľmi vysoko
2. Nehnutelnost bude stúpať na cene
3. Ak by bol problém v BA vždy nehnuteľnost predáš.

Ideálne si urob prieskum trhu. Vytipuj si byt, pozri koľko je mesačná splátka hypoteky a za koľko sa dane byty prenajimanu a aký je dopyt. Urob si prehľad aj o všetkých iných výdavkoch spojených s bytom co musíš platit a pocitaj.

Neviem no mne to moc nedáva zmysel. Budem 30 rokov doplácať každý mesiac (nehovoriac o daniach z prenájmu), čo ma dostane do brutálneho mínusu ktorý sa mi vráti kedy? Keď ten byt budem chcieť predať? Povedzme, že náklady na byt so všetkým (hypo, energie, poistka, ...) mesačne sú 1000 eur. Dám nájom 800 čo je dnes použiteľný nájom na dvojizbák v BA. To som mesačne v mínuse 200 eur. Za rok 2400, za 30 rokov kým splatím hypotéku 72 000. Samozrejme ešte každý rok platím daň z prenájmu, čo ide tiež čisto do mínusu. Do nákladov pri výdavkoch sa nedáva poistenie, fond opráv a hlúposti. Povedzme teda, že nájom by bol fixne 800 eur, energie a ďalšie služby typu internet 200. Ročne teda aj s oslobodením 500.. (Opravte ma ak zle počítam prosím. Ročný najom 9600-500 oslobodenie je 9100. Vydavky 200*12 =2400. 9100/9800 je 0.947. * 2400 je 2275. 9100 - 2275 je 6825 základ dane. Z toho 25% 1706 ročne daň. Ak by sa nič nemenilo *30 kym splatím hypotéku je 51 187 čo zaplatím na dani. K tomu prirátame tých 72 tisíc čo som doplácal lebo mi najom nepokryje náklady na byt to je 123 187.5 eura. Čiže splatil som hypotéku z časti ja z časti nájomník a som v mínuse 123 187.5 eura. Ak som byt kupoval za 190 tisíc (bežná cena novostabiev 2i v Ba) tak by ten byt musel mať pomaly dvojnásobnú hodnotu za akú som ho kúpila aby sa mi to vrátilo. Nie aby som bola v pluse, aby sa mi to vrátilo.
A to som nerátala ešte náklady na poistenie, opravy a samozrejme ideálny prípad nemám realitku a všetky mesiace mi niekto platil nájom.
Takže nie podľa mňa sa to neoplatí.

@ms_green oni to nechapu, stale si budu mysliet, ze nehnutelnost je jedina a najlepsia istota.

@ms_green Ďakujem za veľmi rozumné počty. Ako na tie ceny, výdaje a zisk vplýva inflácia? Keď budem 800 eur platiť teraz je niečo iné ako to bude o 30 rokov. Rovnako je to s nájmom. Teraz dostanem 800 eur za nájom, no o 10 rokov to možno môže byť 1500 ale splátka hypotéky mi stále ostane 800.

@11brano11 Samozrejme toto je veľmi zjednodušený výpočet. Bez inflácie. Treba ale rátať s tým že poistky voda, elektrina, náklady všetko pôjde hore s inflaciou takže ten pomer zárobok ku výdavkom bude stále plus mínus rovnaký. A pozrite sa teraz boli hypotéky 1.5% zrazu 4. Kde máte záruku, že splátka vám zostane rovnaká. Nemáte.

@ms_green Prosím ťa a teraz z opačnej strany, koľko stál 2-izbový byt pred 30timi rokmi? 700 000 SK čo je 23 500€. Pred 30timi rokmi bola minimálna mzda 2 450 SK čo je 81,33€, dnes je minimálna mzda 750€, kým budú rásť mzdy, budú rásť aj ceny nehnuteľností.

@kaja01 Však ja nehovorím, že nie, ja hovorím, že si to treba spočítať a pre mňa osobne to nie je najlepšia investícia. Pre niekoho môže byť.

@11brano11 s hypo mas pravdu, s najmom pises spravne 1 dôleźite slovo MOŽNO. Mate uz rodinu a deticky podrastene, cize zena môze uz pracovat? To by bolo aspon velke plus. Lebo ak nie, MOŽNO ti pridu 2 deticky, zena pôjde na matersku, pridete o 1 prijem na dlhsie obdobie, plus 2 drobcekovia. A potom tych 800 uz bude vyzerat neprijemnejsie a to, ze za 15 rokov to nebude tak vela vam nepomôze.

@ms_green Neviem posúdiť co bolo pred 30 rokmi, keďže mam 34 ;) ale viem so dobre porovnať co bolo pred 10 rokmi a co je dnes. Pred 10 rokmi som platil za podnajom v BA 400 eur a byt stal okolo 100k, plat som mal 3x nižší ako dnes. Čiže ceny za 10 tokov rástli 2 násobne. Keď niekto pred 10 rokmi kúpil byt za 100 000, niečo za mu splnilo z nájmu niečo do toho vrátil svoje. Keď dnes predá za 200 000, aj keď odrátam 20k jeho tak je 100k v pluse za 10 rokov. 10k za rok

Brano ak ti vtedy vypadne najomca, alebo budu neplatici bude to tazke. Pri malych urokoch sa to lahsie dalo zvladnut. pri cca 4 % to je zas nieco ine

Ja by som sa ešte zamyslela nad tým, že nájomníka nebudeš mať 100% času nebodaj natrafíš na takých že nebudú platiť a hneď ti idú ďalšie peniaze mimo. (Prenajímame 10 rokov a mali sme aj takých a to sme aa pri výbere veľmi snažili). Samozrejme opravy bytu. Realitka. Úplne v pohode sa dostaneš do situácie že predáš byt za 2x toľko a stále budeš v mínuse a to by som povedala že je reálne.
Plua druhá vec je že rodí sa detí málo, ľudia vo veľkom odchádzajú do zahraničia. O 10-15 rokov môže byť v pohode situácia že ľudí budú mať 1 dieťa a zrazu nebude treba toľko nájomného bývania.

@hellwant áno, máme 2 deti, obe už pôjdu do školy. Ďalšie neplánujeme🙂 Obaja pracujeme, máme stabilné zamestnanie a celkom dobrý príjem. Vlastné bývanie máme zabezpečené.

@11brano11 aspon to, odpada vam strata prijmu kvôli materskej, kazdopadne ja mam od 2009 byt v Ziline, ktory prenajimam, plus investujem cez etf. Pre mňa ak su uroky nad 3% do inv. nehnutelnosti na SVK by som sa nepustal z hladisku pomeru ZRS -ka = zisku, rizika a starosti. Nie je to pasivny prijem, ale polopasivny. Treba riesit aj veci okolo toho. Drzim palce akokolvek sa rozhodnete.

@ms_green Fond oprav sa uz dava do nakladov.

Ja keby mam moznost tak by som do toho šla. Ci v BA to neviem posudit ale u nas v NR ano.

@11brano11 pozri si na YT videá od Roman Kružliak. Je to slovenský investor do bytov, rozoberá túto tému celkom podrobne. V BA nemáš až také vysoké výnosové percento, možno by sa ti viac oplatila TT alebo NR, na druhej strane sa stále oplatí mať byt v BA ako nemať vôbec. Dáva v rozhovoroch dosť dobré info o investovaní a ako na to, ako si to spočítať atď. Určite si tie videá pozri pred tým ako sa definitívne rozhodneš.

Tak ako niektoré písali, vôbec nie je nutné, aby ti nájomné pokrylo celú splátku hypotéky + energie. Aj keď budeš mesačne doplácať 200€, ber to ako sporenie a o 20 rokov budeš mať splatený byt v hodnote možno 350 000€. Ale treba mať dostatočnú rezervu, ak ti nájomca prestane splácať a nebude chcieť odísť, niekoľko mesiacov budeš platiť celú hypo + energie + nedoplatky sama a to môže byť aj 1000€ mesačne. Takže určite nekupovať bez rezervy a počítať aj s rizikami...keby to bolo len také jednoduché a úplne bez rizika, robil by to každý...