Kúpa bytu - zmluva o budúcej zmluve

@vanilkovazmrzka takže napr v zmluve uvedieme tri mesiace a čo ak sa oni dovtedy nevystahujú v prípade zmluvy o budúcej zmluve? Majú dve malé deti. A kedy sa v tomto prípade platí nejaká záloha alebo celá kúpna cena?

Ja som tak kupovala byt. Isli sme bez realitky. Pravnik pripravil zmluvu o buducej zmluve, kde bolo dohodnute, ze dokedy sa najneskor uzavrie riadna kupno-predajna zmluva a zmluvne pokuty, ak by niektora strana odstupila. Platila som nejaku sumu ako rezervaciu. Robilo sa to na moju ziadost. Uz si presne nepamatam, ze kolko mesiacov sa cakalo. Vsetko prebehlo ok.

@zuzanaete ďakujem. Tá zmluva musí byť overená notárom? Takže tam je uvedené,dokedy sa uzavrie riadna kúpna zmluva? Mne to nesuri, len sa bojim že aby sa isto dovtedy vysťahovali...

@vanilkovazmrzka
@zuzanaete baby lebo ten byt je minimálne o 10 tisíc lacnejší v porovnaní s tými čo pozerám a ešte je to v centre mesta, síce pri hlavnom ťahu,ale dobrá lokalita,stanica,nemocnica,školy,pešia zóna všetko blízko... Preto rozmýšľam,čo môže byť za zadrhel. Byt pridali na stránku dnes.

A ides cez realitku? Potom asi zabezpecia vsetko oni, aj notara. Urcite v tom notar musi byt zainteresovany.

Inak trochu ta ponuka posobi pofiderne, ked je to take lacne a take uzasne… dobre si zisti v com je hacik. Ako prve by som si overila ci to je byt alebo len apartman. Hoci to pri sekundarnom predaji uz nehra velku rolu

@vanilkovazmrzka áno cez realitku... No veď to rozmýšľam že ako zistím ten háčik. Čo mi povie realitacja, tak len to budem vedieť,ako inak môžem niečo zistiť... Keby stal dlhšie pochopím,ale dnes ho dali za super cenu. Žeby nebol každý ochotný čakať napr tri mesiace? Na fotkách vyzerá super,ale zas oni vedia tie fotky tak urobiť,že realita je niekedy úplne iná...

Kúpna + nájomná zmluva. Spolupracujte s advokátom, najmä, ak uhrádzate kúpnu cenu iba z vlastných prostriedkov.

@draik aku nájomnú zmluvu myslíš? A to sama do nám nájsť advokáta? Lebo realitka rieši akoze vsetko

Je to novostavba alebo nejaka stara bytovka? Treba sa poriadne pozerat, mozno aj po obhliadke by som tam este chvilku ostala a trochu navnimala okolie, mozno s nejakym susedom sa pobavit :D vies lebo mozno je vsetko super aj byt je super, ale vedla byva niekto, kto od rana do vecera pusta nahlas operu 🤣 ale ja som trochu paranoidna

Spise sa zmluva o buducej zmluve, kde sa riadne detailne podla katastra definuje nehnutelnost a aj jej prislusenstvo, o ktore sa jedna, akoby to bola uz kupna zmluva (aby sa potom nedalo uhybat, ze vlastne neporusili podmienky, ked nehnutelnost vcas neodstupili. Aby sa nedala zamenit, a aby sa nedali robit vynimky s prislusenstvom - napr. pivnica, garaz, pozemok, parkovacie miesto prijazdova cesta k nemu atd. Ze na to rezervacia nebola vytycena, tak to uz medzitym po castiach predali inym zaujemcom.).

Potom tam musi byt vytycena buduca predajna cena (aby sa nedalo s nou uz hybat), pripadne dohoda o buducich postupnych platbach, ako maju byt zaplatene (ci naraz na jeden ucet, ci v ciastkach na rozne ucty, v akych terminoch od podpisu buducej riadnej kupnej zmluvy, atd.).
Aj o rezervacnej platbe zlozenej vopred.
A co s tym, ak sa cely obchod na koniec neuskutocni.
Za akych podmienok musi byt rezervacna suma vratena a za akych si ju mozu nechat a nevratit.

Potom terminy, do kedy maju prebehnut jednotlive ukony. Do kedy maju nehnutelnost a prislusenstvo odstupit. Do kedy od zaplatenia celej kupnej ceny musi prebehnut zapis na kataster, atd.

Potom sankcie, ak sa nieco z toho porusi a neuskutocni.

V podstate je najlepsie, ked zmluva o buducej zmluve vyzera ako predpis kupnej zmluvy. Riesi vsetky detaily ako kupna. Lebo tym padom presne definuje a zarucuje, na co vsetko cakas, na co budes mat narok. A ze za ten cas cakania, nemozu uz nic zmenit. Trebars necakane vystrelia ceny nehnutelnosti, tak ti nemozu cenu zmenit. Aj naopak, ze klesnu a ty odmietnes za zo dat dohodnutu sumu.
(Potom je lwn riziko, ze sa jednej, ci druhej strane oplati odstupit a vyplatit sankcie).

Nepisat ju teda len jednoducho. Dat si na nej zalezat presne ako na samotnej kupnej.

No a urcite podpisat u notara. S osvedcenymi podpismi oboch stran.

@vanilkovazmrzka neviem aká stará je bytovka,novostavba to nie je. Z jednej strany je hlavná cesta, z druhej pár krokov a je centrum mesta, pešia zóna. Je čiastočne zrekonštruovaný, napr nebola menena elektrina,ale to mi nevadi

Byt kúpite a následne im ho prenajmete. Všetko ostatné je riziko, ak máte zložiť nejaký väčší obnos x mesiacov vopred.

@moonlight1210 ďakujem ti moc. A prosím ta, keď majú malé deti, a nechceli by odísť,tak čo potom? Viem že z podnájmu napr matku s deťmi vyhodiť nemôžeš ani keď neplatí...

@draik aha,ďakujem. Čiže v tom prípade by som vyplatí a celú kúpnu cenu? A prenajala im ho,ale čo ak s tým nebudú súhlasiť? A hlavne to,že majú deti... Vtedy viem že tie prenájmy du komplikovanejšie...

Realitky zvyknú mať zmluvy odkonzultované/pripravené právnikom. Pred každým podpisom ti ich pošlú na pripomienkovanie.
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve hovorí, že ste sa dohodli, že do určitého termínu sa uzavrie zmluva o kúpe bytu. Peniaze platíš až pri kúpe.
Ak ale potrebujú peniaze vlastne na to, aby sa vôbec presťahovali a budú chcieť peniaze hneď, tak spíšte kúpnu zmluvu a daj tam dokedy sa majú vysťahovať a za každý ďalší mesiac zabratia bytu zmluvnú pokutu (akoby nájom a nasadila by som vysokú čiastku). Nech majú motiváciu to sťahovanie stihnúť.

Alebo presne ako píše draik s tým, že keď je to posunuté sťahovanie už zohľadnené v cene bytu, dala by som napr 3 mesiace zadarmo a potom drahý nájom.

@jazula ďakujem. No len ci tomu budú naklonení, čo ak si to predstavujú inak? Že nechcú napr ten nájom alebo čo... Preto sa chcem pripraviť...

Toto je uplne standardna vec, ludia casto kupuju nove, az kwd predaju. Aj ja som to tak robila

@julish áno,ja chápem,že to je asi bežné,len sa zamýšľam,aby dom si dala na všetko pozor a dobre to dopadlo...

To neviem. S najmami, kde su deti, byva problem. Moze to byt fer rodinka, kym je vsetko ok. Ale mozu sa dostat do neprijemnosti a jednoducho (logicky) hladiet na vlastne dobro a ignorovat potiaze, co ti sposobia. Necakat, ze sa dobrovolne obetuju zlym podmienkam, hlavne ak maju male deti.
Do toho by som asi preto toto nesla.

Kazdopadne zmluvu si vzdy detailne precitaj sama. Nespoliehaj sa na nikoho.
Existuju preklepy.
Existuju realitky, co maju draft od pravnika, ktory si sami upravuju podla potreby, moze sa tam tak z nepozornosti dostat vselico nelogicke.
Je to fuk, kym vsetko prebehne ako ma. Po uhrade a prepise na zmluvu uz nikto viac nepozera. (kym napr. to nejdes dalej predavat ty a zistis, co ti vlastne nepatri, hoci si myslela, ze si to vtedy kupila).
No je to problem, ak dojde az na sud a zmluva sa predlozi ako dokaz. A zrazu v nej budu casti, ktore ta znevyhodnia a sud ti prehraju.
Lebo podpisujes aj klauzulu, ze si sa s obsahom oboznamila, vies, co podpisujes, suhlasis s tym a nie je to pod natlakom.

Pozri si preto paragrafy a ich odstavce, na ake sa zmluva odvolava (o com konkretne hovoria). Urob si krížovú kontrolu, ak sa zmluva odvolava na vlastne casti. Ci sa neodvolava na neexistujuce body. Ci odvolavka dava zmysel.
Ci nie je preklep v cisle paragrafu.
Ci nejaka veta nie je skomolena tak, ze vlastne nedava zmysel (obcas chybajuca ciarka vyrobi viac moznosti, ako si to vylozit).
Podla katastrelnej mapy vyhladaj nehnutelnost a pozemky a LV aktualnych majitelov. Ci je vsetko zapisane aj v zmluve, co cakas, ze kupujes. Kazda cast nehutelnosti a pozemkov.
Ci su v LV dake blokacie od banky, bremena vecne (napriklad od plynarni, co ta moze trebars obmedzit v buducich upravach pozemku - dodrzanie povinnych odstupov od potrubi, atd.). Ci tam nie su prava prejazdu cez tvoj dvor pre inych. Ci prijazdova cesta, parkovacie miesto, cokolvek ine bude tvoj majetok, alebo terajsi majitel to ma len dohodnute a ty si to musis dohodnut nanovo, nekupis to automaticky s tym. …

Alebo ci sa v okoli neplanuje vystavba niecoho neprijemneho (ako dovod preco to tiez predavaju, okrem ineho). Mestskeho okruhu. Prekladka hlavneho tahu. Fabriky. Obchodneho centra, ihriska pre mladez (hluk). Vysokej budovy, co ti zatieni vyhlad, ci zablokuje slnko. …
Takze preliezt miestne vestniky, stranky obce, mesta, mestskej stvrte.
Pripadne si miesto obzriet sama na prechadzke, ako tam je doobeda, poobede, cez vikend, omrknut blizkost diskotek a barov a ich prevadzku. Zapriast hovor, ak sa da, zistit susedstvo. Mozes zistit, ze kupujes byt so psychopatickym susedom, ktory robi problemy a odmieta ho riesit uz aj policia. Ze cez vikendy tam po nociach dunia basy a vrieska opita mladez. Dovody, preco po prvom tyzdni od nastahovania olutujes kupu.

Mnoho veci, co si treba osobne prejst a pytat sa, nez raz podpises.

@moonlight1210 wau ďakujem ti moc za rady, tých susedov to sa tiež bojim nakoľko teraz bývam v paneláku kde je úplný kľud, veľa dôchodcov a cca 50 ročných, takže fakt pohoda, topánky mám pred bytom a nikto nič vezme...a dá sa aj tak,že napr mi pôdou zmluvu mailom alebo teda papierovo a ja zájdem za iným právnikom nech ti skontroluje? Neviem či to vie kazdy právnik alebo za kým ísť...

Ja som mala zmluvu o buducej zmluve stylom ako pise @moonlight1210 . Bol uvod, kde sa uviedlo, ze sa uzatvara zmluva o buducej zmluve a ze sa obidve strany zavazuju uzavriet nasledovnu zmluvu, kde uz boli popisane vsetky detaily ako v realnej zmluve a potom na zaver opat par riadkov. Sam pravnik to tak navrhol, ze potom uz iba zaciatok a koniec vymazeme a budeme mat hotovu riadnu zmluvu. Proste uz v tej zmluve o buducej zmluve bol riadne spisany kazdy detail.

Uplne vsetky detaily si uz nepamatam. Bolo to davnejsie a nie som doma, aby som to pozrela. Ak by si chcela riesit najomnu zmluvu pre rodinu s detmi, tak cez krstkodoby najom, tam nie su najomnici tak chraneni. Mozes vystahovat aj deti. Ale aj tak je to podla mna vzdy problematicke. Mne osobne by sa tazko posielali deti na ulicu, aj ked by som bola v prave. Inac ja som mala teda taku situaciu, ze najprv oni cakali na mna s predajom. Byt som kupila a dala im ho do prenajmu., kym si dostavaju dom. My sme vsetko riesili sami a od zaciatku sme obidve strany jasne komunikovali svoje poziadavky a dovody na ne. Vsetko islo podla dohody. Bolo to stastie, ze sme sa tak nasli.

Co sa tyka deti a problemov s vystahovanim, to je taky polovicny urban legend. To platilo (a plati) iba za urcitych specifickych podmienok / forme zmluvy, ktoru by ale podpisal iba blazon. Pri prenajme podla zakona o "kratkodobom prenajme" deti nehraju rolu. Zakonne sice neplaticov vystshujes tazko a za dlho, ale deti v tejto forme zmluvy nepritazuju... Este ked pises,ze je aspon o 10k lacnejsi... z akej sumy... lebo zlava 10k z 200 tisic nie je taka "divna" ak sa chcu odstshovat neskor a este k tomu je to na hlavnej ceste (otazka ake poschodie... prizemie alebo stred domu ci najvyssie)? Asi teda neprerobrny ked elektrina nie je... Alebo ci je zlava 10k zo 60 tisicoveho bytu... tam by som sa mal na pozore... vela veci si vies zistit na katastralnom portali... napriklad mapka.gku.sk ... najdes dom, pozries ake tarchy su tam, kto to vlastni apod...

@zic tak pozerám byty už cca rok, na mojom sídlisku kde je tiež dostupné všetko vrátane všetkých supermarketov sú ceny za 2 izbak cca 110-120 tisíc... Potom aj znižujú ceny keď stojí dlhšie. Tento je takmer na pešej zóne, je tam tiež všetko okrem hypermarketov a cena je 97 tidic. Na fotkách vyzerá super, možno realita je iná... Len sa čudujem že hneď dali takú nižšiu cenu ale to sa asi človek nedozvie že prečo...elektrina nie je robená, sú tam plávajúce, murované jadro, nivy balkón...

Jasne, tak to zase az tak strasne podozrive podla mna nie je... Naozaj sa moze jednat o tu poziadavku, ze tam chcu byvat. Zaroven samozrejme byt od bytu je iny. Vo vseobecnosti som si nasiel davnejsie nieco taketo pre inspiraciu🙂 :

Co snižuje cenu bytu
Umístìní ve velmi rušné ulici (napø. hlavní komunikace mìsta): minus 10–20 procent
Umístìní v pøízemí domu: minus 10 procent, v suterénu: minus 20 procent
Umístìní ve 4. a vyšším patøe domu bez výtahu: minus 10 procent
Umístìní v posledním patøe panelového domu: minus 10 procent
Nešikovné dispozice bytu (napø. pøíliš malá koupelna, prùchozí pokoje bez oken, pøíliš malé nebo úzké pokoje): minus 5–10 procent
Èinžovní dùm ve velice špatném stavu – dìravá støecha, mokré sklepy, pùvodní stoupaèky a elektrika, opadaná fasáda: minus až 20 procent
Družstevní vlastnictví domu: minus 10 oproti osobnímu vlastnictví

Bájeèné okolí, klid, nemnoho sousedù. Jestlipak tu ale poblíž staví autobus? Nikdy se neupínejte jen na jeden aspekt, každou nemovitost je tøeba prozkoumat ze všech úhlù.
Faktory pro cenu bytu obecnì negativní

Žádný výhled
Orientace na sever èi severozápad.
Mnoho bytù na jednom patøe
Nemožnost parkování
Žádné úložné prostory (sklep nebo komora)
Vysoké mìsíèní poplatky na provoz bytu

@zic ďakujem pekne

Baby este sa opýtam, kto sa vyzná... Uzatvoríme zmluvu o budúcej zmluve, v nej bude uvedené do akého termínu sa má uzavrieť kúpna zmluva, napr do 30.9.3024... ok, dovtedy by sa uzavrela kúpna zmluva a dokedy sa musia povodní majitelia vysťahovať? Toto sa tiež niekde uvádza?
Keď som kupovala prvy byt,tak nehnuteľnosť bola kúpou voľná,preto neviem ako je v tomto prípade,že dokedy oni musia odísť od uzatvorenia riadnej kúpnej zmluvy.

Ano, aj termin ododvzdania bytu treba uviest do zmluvy o buducej zmluvy a nasledne do riadnej zmluvy. Opat je to vecou dohody, ci 2 tyzdne alebo 3 mesiace alebo nieco medzi tym.