Je možné zobrať hypotéku na dom, keď som na rodičovskej dovolenke?

Dobrý deň,

uff - tak tu sa rozhodne zapotím a verím, že aj niekde v texte dopletiem, o čo sa postará aj moja nezbedná dcérka, ktorá tu okolo mňa behá 🙂.

Ďakujem za vyčerpávajúci dotaz a vážim si Vašu dôveru. Mrzí ma, že moja odpoveď na niektoré dotazy nebude asi úplne k Vašej spokojnosti, resp. by som potreboval ešte viac informácií, lebo aj keď text je dlhý, viac vecí mi ešte chýba a obsahuje aj viacero rôznorodých dotazov. Pokúsim sa zodpovedať najlepšie ako podľa svojho vedomia a svedomia viem 😉. Zároveň ak budete mať pocit, že chcete niečo viac rozviesť a rozdebatovať, napíšte mail.

Pri predaji nehnuteľnosti - bytu do 5 rokov by ste mali platiť daň (výška sadzby dane môže závisieť aj od zisku) a budú sa Vás týkať aj odvody do zdravotnej poisťovne. Neviem teda úplne všetky detaily, ale z indícií, ktoré ste napísali by som to očakával. Je tiež rozdiel, či ste mali alebo nemali zaradenú nehnuteľnosť do obchodného majetku, tam tie lehoty sú potom ešte inak. Tiež môže pomôcť, ak máte k dispozícii zdokladovateľné náklady na rekonštrukciu bytu, čo by ponížilo daň. Pozrite info napr. tu https://www.financnasprava.sk/sk/obcania/zivotn....

Čo sa týka riešenia hypotéky počas materskej, ja som tiež riešil s mojou ženou pred pár rokmi v podobnom období hypotéku na auto (bezúčelovú hypotéku) - aj moja žena mala pomerne vysokú materskú - avšak to pre banku, kde sme úver riešili vôbec nebolo podstatné. Našťastie sme jej príjem vtedy nepotrebovali. Pri žiadostiach v bankách, ktoré sme riešili tento rok s klientami, banky rovnako nebrali do úvahy výšku celej materskej, ale akceptovali v podstate len výšku rodičovskému príspevku. Môže byť ale napr. iný prípad, ak je na materskej lekárka, ktorá je zároveň členom komory, kde sa posudzujú takéto veci individuálne - nie je to Váš prípad asi, ale dávam to tu len ako info možno pre iných, čo si pozrú odpoveď (sú proste aj špecifické situácie). Banky posudzujú v podstate každú hypotéku a príjmy individuálne - a to najmä v tomto období, kedy nás trápia rôzne obmedzenia v súvislosti s pandémiou. Aj keď sa dá povedať, že taký príjem na materskej, resp. na rodičovskom príspevku je dnes istejší ako pracovný pomer napr. v gastre.

Pre banky sú spravidla relevantné príjmy, ktoré majú predpoklad aspoň jedného roka (napr. ako je pracovný pomer na dobu určitú, avšak aj tu sú určité pravidlá, kedy a ako banka príjmy akceptuje).

Samozrejme zohráva úlohu aj počet aktuálne narodených detí, viac detí = väčšia záťaž na rodinný rozpočet, kedy banka z príjmu akceptuje pre potreby úveru nižšiu čiastku (zníženie príjmu na životné minimum pre každé narodené, resp. vyživované dieťa).

Zároveň pri živnostníkoch a podnikateľoch je to vcelku náročné vopred povedať a odhadnúť bankou akceptované príjmy (potrebujem oveľa oveľa viac informácií a je vhodné to ešte aj konzultovať v bankách, kde sa bude podávať žiadosť). Častokrát, ak mi aj podnikateľ vopred uvedie, že jeho príjmy, resp ako uvádzate priemerný "plat" je v nejakej výške, toto sa po zohľadnení a preskúmaní príjmov bankou nezhoduje (pozerá sa na výpisy k podnikateľskému účtu, daňové priznanie, obraty a pod.). Akceptácia príjmov pri živnostníkoch prebieha inak, a vo väčšine bánk aj prísnejšie, ako pri klasickom pracovnom pomere.

Zároveň píšete, že máte aj úspešný spoločný podnik, ktorý tiež môže pomôcť pri akceptácii príjmov. Gastro je síce v súčasnosti trošku prísnejšie posudzované v bankách, ale aj príjmy z podnikania v tejto oblasti sa nám podarilo tento rok akceptovať v niekoľkých prípadoch.

Neviem, či som dobre pochopil Váš zámer popísaný v úvode dotazu, avšak môže byť vcelku problematické zosúladiť predaj bytu a zároveň presun hypotéky na novokupovanú nehnuteľnosť (resp. jej refinancovanie s navýšením - nakoľko banky zväčša nevedia úver preniesť a zároveň tú istú zmluvu hypotéky LEN NAVÝŠIŤ, rieši sa to v praxi v podstate novým refinančným úverom vo vyššej výške, než bol zostatok prenášanej hypotéky).

V tomto prípade, ak som dobre pochopil zámer, je podľa mňa potrebné najskôr začať refinancovaním starej hypotéky s navýšením, pričom predávajúci (developer) musí súhlasiť so založením nehnuteľnosti a zároveň takto získate na kúpu "LEN" 180000 EUR (lebo 100000 je ešte nesplatený dlh z inej kúpy).

Bude chýbať ešte 170 000 EUR - rozumiem, že v rámci vízie ich chcete hravo doplniť z predaja nehnuteľnosti. Z praxe, kedy riešime obdobné "šmakotinky" s klientami by som rád uviedol, že prakticky je tu často v tomto kameň úrazu. Lebo zároveň ten byt musíte predať v podstate rovnakom čase a zároveň kupujúci, ak Vám má dať celú kúpnu cenu "do ruky" bude pravdepodobne požadovať, aby na nehnuteľnosti už nebola súčasná hypotéka (teda žiadna ťarcha) - a to nielen z princípu, ale možno aj preto, že bude potrebovať tiež sám riešiť hypotéku na kúpu Vášho bytu. Ak by to riešil na hypotéku, a bude tam ťarcha, tak banka Vám nepustí všetky peniaze na Váš účet a bude požadovať zaniknutie ťarchy, kým pustí prvé euro z úveru. Ale samozrejme môžete aj naraziť na človeka, čo Vám dá väčšiu čiastku bez potreby hypotéky, avšak v praxi sa osobne s týmito prípadmi stretávam málo. Aj tí, čo peniaze majú (spravidla ešte viac) chcú využiť hypotéku v maximálnej možnej miere pri dnešných sadzbách.

Tiež by bolo vhodné, aby tá nová nehnuteľnosť - dom, čo chcete kupovať, bola v čase, keď budete skladať tých 70 000 EUR zálohu developerovi, už úplne dokončená. Môže byť podstatné, že je nehnuteľnosť v bankou akceptovateľnom stave a hlavne v dostatočnej hodnote (lebo pri rozostavaných domoch, holodomoch a obdobných riešeniach, ktoré sa finalizujú len v čase zálohy, toto nemusí byť tiež OK - je to určite vhodné si s developerom ujasniť detailne).

Neviem, či by to mohol byť Váš prípad, ale oveľa by sa to celé zjednodušilo, ak by ste dokázali dočasne preniesť Vašu súčasnú hypotéku napr. na rodičovský dom (resp. aj napr. na 2 byty - už som aj to riešil že pomohli rodičia oboch manželov). Tým by ste si rozviazali možnosti a znížili riziko neúspechu. Pretože reálne dochádza pri viacerých prípadoch k rôznym komplikáciám, na ktoré často v týchto prekombinovaných situáciách nie je priestor a čas. Je to tiež aj veľmi závislé od ochoty a zosúladenia všetkých aktivít medzi Vami, kupujúcim bytu, Vašou bankou (resp. aj ďalšími bankami - môže mať založenú nehnuteľnosť aj developer a môže hypotéku potrebovať aj kupujúci) a predávajúcim Vašej novej nehnuteľnosti. Uvádzam preto túto alternatívu na zváženie, lebo sa mi v praxi darí pomáhať si pri ťažších situáciách (nielen pri prekombinovaných situáciách, ale najmä pri stavbách domov, keď nie je dostatok financií) práve rodičovskými nehnuteľnosťami. Rodičia často sú ochotní pomôcť a z 10 prípadov, kde riešime že rodičia majú nehnuteľnosť v dostatočnej hodnote k dispozícii, tak v 9 prípadoch sú ochotní takto pomôcť. A zároveň sme všetky nehnuteľnosti rodičov zatiaľ odbremenili a neskôr úspešne hypotéky prehodili pod novonadobudnuté/novopostavené nehnuteľnosti.

Ide mi aj o rizikovosť financovania. Nakoľko ak už by ste na byt našli kupcu, tak môže byť pri niektorých zmluvách náročné kúpu stopnúť, ak on si na to berie aj hypotéku. A môže sa stať, že tie príjmy Vás pri novom úvere zabrzdia. Si zoberte, že Vám napr. banka akceptuje len tých 400 EUR (čo je aj pravdepodobné), manželovi akceptuje povedzme 1300 EUR, ale Vám napr. neakceptujú príjmy z úspešného podniku vôbec, lebo je to z pohľadu banky rizikové (pre situáciu z pandémiou). Z takýchto príjmov by Vám ani nevyšlo si zobrať pri jednom dieťati taký veľký úver. Alebo inak, môžete aj počkať na to, keď budete v riadnom pracovnom pomere s príjmom 1500 EUR a pri posudzovaní príjmov manžela banka neakceptuje príjmy v dostatočnej výške, aby sa dal schváliť tak vysoký úver. Narážam teda najmä na to, že je rozumné si dobre overiť tie príjmy, ktoré plynú z manželovej živnosti v rámci akceptácie bankami a tiež príjmy, ktoré by sa dali použiť v rámci Vášho spoločného podnikania.

Veľmi ma mrzí, že vo svojej odpovedi tak trochu aj straším. Ale myslím to dobre. Je vhodné si určite nad to sadnúť a povedať si aj o rizikách, resp. o tom, čo sa stane AK. Zároveň môže to byť všetko, čo zvažujete realizovateľné. Pri týchto komplikovaných situáciách sám intenzívne komunikujem aj s bankami. Aj oni menia (počas pandémie bežne) podmienky pre akceptáciu príjmov.

Ešte by som sa aspoň okrajovo dotkol, či si myslím, že je vhodná kúpa investičného bytu v Bratislave v Starom meste. Myslím, že kúpiť dobrú nehnuteľnosť má z dlhodobého hľadiska pre majetok človeka význam. Treba však zvážiť aj úverové zaťaženie. Lebo aj taká likvidita majetku v podobe bytu v centre Bratislavy môže byť niekedy náročná. Ak by prišlo na lámanie chleba a potrebovali by ste ten byt premeniť na peniaze z akéhokoľvek dôvodu, tak to nemusí byť "rýchla" záležitosť - teda ak nechcete ísť pod cenu. Povedal by som, že je podstatné sa pozrieť celkovo na rozloženie svojho majetku a povedať si, či nevsádzate príliš len na jednu kartu (nehnuteľnosti na Slovensku, prípadne aj v rovnakej lokalite jedného mesta) a ako napr. vyzerajú ostatné "kvôpky" Vášho majetku a hlavne či je aj nejaká tá rezerva na dobrý život na nejaký čas (napr. pol roka, či rok), ak by sa niečo zvrtlo napr. manželovi alebo Vám spoločne v podnikaní. Ono to úverové zaťaženie (či už celkové alebo za mňa aspoň pozrite na mesačné) je dnes také prehliadané, lebo sú mimoriadne dobré podmienky na získanie úverov, resp. hypoték.

Na financie môžeme mať rôzne pohľady. Každý má aj iné priority. Možno by som len pri tomto uvažovaní si dal na papier, že aký je napr. môj majetok (ak by som dnes predal úplne všetko) po odrátaní hypoték. Lebo pri niektorých mojich klientoch sa stáva, že im po odrátaní hypoték ostane len 30% hodnoty ich majetku a to sa mi OSOBNE (môj subjektívny názor) zdá taký už celkom nepomer a v týchto prípadoch by som zvážil skôr nechať si väčšiu rezervu, resp. využiť iné formy investovania a pritom možno znížil úverové zaťaženie.

Nakoľko mám rád takého zapeklité situácie, určite sa na to pozriem aj lepšie ak napíšete email, ak som Vás úplne svojou odpoveďou neodradil. Mojou úlohou je vždy pomôcť, avšak svojim klientom hovorím aj o rizikách, ktoré treba zvážiť, resp. zohľadniť a posúdiť tak alternatívne riešenia čo najrelevantnejšie.

Držím palce, aby Vám vyšlo všetko čo chcete (najmä šťastlivé rozrastanie rodinky v zdraví!) 🙂