Budú sa úroky platiť od začiatku?

Dobrý deň,

ďakujem za spätnú väzbu. V odpovedi nedokážem obsiahnuť vždy všetky informácie a varianty riešenia. Avšak nevidím tam ani spätne nejakú významnú nezrovnalosť v rámci mojej predošlej odpovede.

Aj prepočty a príklady, ktoré posielate predsa nezohľadnia všetky alternatívy, ktoré by mohli nastať (tiež si tu môžem simulovať situácie, ktoré viac budú sedieť k mojej odpovedi - a možno ani tým by sme dotazujúcemu viac nepomohli).

Chýba nám ešte množstvo údajov, ktoré by sme potrebovali od dotazujúceho doplniť. Nevieme koľko už spláca, či mu jeho súčasná banka vie/nevie zadarmo na tej istej hypotéke znížiť sadzbu (toto sa v praxi darí pri významných klientoch banky dosahovať) a ani o novom úvere sme sa okrem nižšej sadzby moc nedozvedeli, resp. nedozvedeli všetko potrebné.

Zámer odpovede však je, že si treba varianty nechať prerátať a že sa to vcelku dá dobre prerátať. A jednoznačne pri refinancovaní, kde by nedochádzalo k potrebe napr. zobratia viac peňazí alebo vyslovene potrebe výrazne znížiť splátku (kde ľudia často aj predlžujú splatnosť), je rozumné zaujímať sa aj na reakciu súčasnej banky, či vie znížiť úrok na súčasnom úvere, na akú dlhú fixáciu by to platilo a či by to niečo stálo alebo by to bolo zadarmo.

Čo je však blbé a na čo aj tým "reštartom" narážam je, že ak nová banka dá veľmi výhodnú ponuku len na 3 r. fixáciu a následne by sa úroky v tých bankách nejako zosúladili po uplynutí tej 3r fixácie na vyššie sadzby, tak sa môže stať, že ten pomer istiny a úrokov, ktorý tam v pozadí proste je, môže zaúradovať. A to nevieme ani ja a ani Vy vlastne určiť, že ako to bude. A ako ste aj uznali, aj keď každopádne so mnou nesúhlasíte 🙂, nepoznáme všetky náklady a informácie, ktoré SÚ PODSTATNÉ (napr. poplatok za predčasné splatenie, poplatok za poskytnutie nového úveru, ktorý viaceré banky začali pri výhodných ponukách uplatňovať, podmienenie úrokovej sadzby prepoistením nehnuteľnosti k nim, čo sa tiež deje v praxi a pod.).

Je pravda, že "reštart istiny a úrokov" nie je exaktné a úplne presné pomenovanie, avšak je to v reči ľudí, ktorí tento pojem sami používajú a pýtajú sa na to. A ono k tomu "javu" dochádza len záleží aké dosadíte všetky neznáme do vzorcov, ako to vyjde a či je nejaký negatívny/pozitívny dopad.

Cieľom mojej rady však je, aby si človek dal veci na papier a porovnával či dokonca vyjednával v bankách.

V každom prípade má na reálny prepočet, čo sa ako oplatí dopad aj to ako to dotazujúci presne myslí a čo chce vlastne primárne dosiahnuť, aké ciele (to že sa pýta na RPMN, tak môže aj znamenať, že sa zaujíma o celkové preplatenie), nevieme či tam nebude aj nejaká pokuta (čo sa v praxi stáva, len sa o to "nenápadne" navýši a predraží refinancovanie úveru), tiež je významná aj splatnosť, pretože aj pri nižšej úrokovej sadzbe, kedy natiahneme úver o 5 či 10 rokov, tak to má nejaký dopad. Niekto naopak chcel primárne znížiť mesačné zaťaženie rodinného rozpočtu a peniaze potrebuje využiť inak a nepozerá sa tak významne na samotné preplatenie alebo aké by mal RPMN. A samozrejme zohrá úlohu aj to, ako sa to vyvinie po uplynutí fixácie (najmä v prípade navyšovania úrokov pri hypotékach, čo dnes akoby niekto z nás ani neráta, že by sa mohlo stať?).

V každom prípade článok, ktorý prikladáte nie je vo svojom uvažovaní samozrejme zlý, avšak nezohľadňuje možno situáciu nášho dotazovaného a tiež nemáme úplne prerátanú aj situáciu, ak napr. po 3 rokoch obe banky zvýšia sadzbu napr. na 2% (čo je v ekonomike kľudne možný scenár), ako to potom bude vyzerať. A čo ak by mal dnes človek možnosť využiť len bezplatné zníženie na súčasnom úvere a možno nie o 0,5%, ale len o 0,2% (a ešte nebodaj na ďalších 5 rokov fixácie, čo sa dá tiež v praxi občas vyjednať). Asi by sme nemali už viac ja ani Vy teoretizovať 😉.

Ďakujem tak či onak za spätnú väzbu a verím, že aj táto komplikovaná odpoveď niekomu pomôže a najmä podnieti k vyhľadávaniu alternatív, porovnávaniu a vyjednávaniu lepších ponúk.