Akú výšku hypotéky máme šancu dostať, keď muž zarába 1 600 eur a ja max. 500 eur?

Dobrý deň,

tie brigády sú trošku komplikované, najmä u brigád, ktoré sú krátkodobé. Tieto príjmy banky zväčša vôbec neberú do úvahy.

Ak berieme do úvahy teda príjem rodiny 2 050 EUR (zárobok manžela a Váš polovičný úväzok), tak maximálny úverový rámec, ak sa nebude riešiť výnimky a teda bude sa posudzovať štandardne podľa usmernenia Národnej banky Slovenska, je 196 800 EUR (tu by sa mali vojsť všetky Vaše úvery). Zároveň je dôležité, aby sa úvery zvolili tak, aby mesačné splátky neprevýšili spoločne cca 950 EUR (opäť obmedzenie NBS, na ktorom môžete naraziť).

Ďalšia vec je nejaké rozumné nastavenie rodinného rozpočtu, kde ja vždy odporúčam (aj vzhľadom na fakt, že už dnes sa zvyšuje riziko, že splátky na hypotéku môže v čase začať rásť a nie klesať či stagnovať ako doteraz), aby úverové splátky boli do 30% výšky mesačného rodinného príjmu. Chápem, že toto je dnes pomerne náročné dosahovať, ale určite by bolo dobré nad tým aspoň uvažovať, že ako to možno postupne dostať do aspoň takéhoto stavu. Úvery nie sú a nebudú jediné výdavky, ktoré sú spojené s Vašim novým bývaním a to už ani nehovorím o tých ostatných bežných.

Nepozeral by som sa teda len na to, akú hypotéku viete dostať, ale komplexne, že ak chcete TAKÉTO BÝVANIE, alebo kúpiť KONKRÉTNE TAKÝTO DOM/BYT, tak to pre Vás znamená tieto 2/3 alternatívy financovania, čo znamená takéto dlhodobé výdavky v rodinnom rozpočte.

Ospravedlňujem sa, ak je tu aj kopu informácií, ktoré sú navyše. Ale považujem to za potrebné občas napísať/povedať. Ak by ste sa napr. na základe vyššie uvedených informácií rozhodli, že teda pôjdete do kúpy rodinného domu v hodnote/kúpnej cene 200 000 EUR, tak môže financovanie vyzerať napr. takto (nižšie popísané varianty sú reálne spred pár mesiacov, čo sme riešili s rodinou s 2 deťmi):

Variant A:
Banka schválila hypotéku 160 000EUR na 30 rokov so sadzbou 1,2% (záleží aj od fixácie) a splátkou 530 EUR. K tomu Vám ponúknu zvýhodnený spotrebný úver so sadzbou 4% na dofinancovanie zvyšnej čiastky 30 000 EUR so splatnosťou 8 rokov a splátkou 365 EUR. Zvyšok by ste financovali z vlastných voľných zdrojov (či s pomocou rodiny). Mesačné platby na úvery teda budú 895 EUR (prvých 8 rokov) a potom významne klesnú.

Variant B:
Banka schválila hypotéku - vid vyššie, ale výška mesačných splátok (aj keď teda len na 8 rokov) sa zdá privysoká a podarí sa schváliť úver cez stavebnú sporiteľňu na dofinancovanie tejto kúpy vo výške 40 000 EUR so splatnosťou až 30 rokov a splátkou 205,68 (sadzba 3,99%). Mesačné platby pri tomto variante by boli cca 735 EUR. To nie je isté počas celej splatnosti, lebo hypotéka nemá garantovaný úrok na celé obdobie úveru. Budete platiť 30 rokov - ak by ste teda nevyužívali mimoriadne vklady, alebo by ste dom medzičasom nepredali a nevyužili inú formu bývania.

Variant C:
Iná banka schválila úver len 148 000 EUR (znížili interne po posúdení bankou akceptovanú hodnotu zabezpečenia - nehnuteľnosti), ale s nižšou sadzbou a garanciou na viac rokov ako predošlá banka. Zároveň Vám rodičia ponúknu možnosť, založiť aj ich nehnuteľnosť. Dofinancujete teda takýmto rovnako výhodným hypotekárnym úverom ďalších 52 000 EUR. Pritom oba úvery umožňujú narozdiel od predošlej banky bezplatné mesačné mimoriadne vklady - ak teda bude finančná situácia dovoľovať. Celkovú výšku platieb s garanciou na 10 rokov sme pri presne takomto poslednom prípade mali naposledy 642,36 EUR (teraz v tejto banke však došlo k zvýšeniu sadzieb). Rodina v tomto variante vôbec neminula voľné financie či nevyužila priamo peňažnú injekciu od rodiny, čo sa tiež zvažovalo - peňažná rezerva ostala zachovaná.

Daným klientom bol ešte prepočítaný aj variant D a E (kde sa rátalo s predajom rodinného 2i bytu, ktorý starí rodičia chceli "deliť" medzi 2 súrodencov).

Je rozumné sa určite poradiť, resp. si dať na stôl alternatívy a prerátať to. To, že kalkulačka hovorí o nejakej maximálnej možnej HYPOTETICKEJ hypotéke, nepovie ako bude reálne vyzerať financovanie v praxi - často sú "na stole" rôzne možnosti a alternatívy.

Napr. Variant A, je najviac zaťažujúci v prvotnej fáze v rodinnom rozpočte, ale po 8 rokoch je významná časť úverových peňazí vyplatená a klesne významne mesačná záťaž rodinného rozpočtu. Naopak variant C je v súčasnosti (na najbližších 10 rokov) s významne nižšou splátkou/splátkami, ale tie môžu po 10 rokoch narásť (ak sa nebudú napr. robiť plánované pravidelné mesačné mimoriadne vklady).

Reálni klienti sa po zvážení 5 variantov riešenia rozhodli pre variant C, pričom sa nakoniec dohodlo, že ďalších 200 EUR budú využívať pre tvorbu rezervy, resp. investovanie. S naakumulovaným balíkom je cieľ pracovať až za cca 10 rokov. Pre niekoho však môže dávať zmysel aj Variant A. Niekto môže mať k riešeniu 5 variant, niekto je rád aj za jeden (aj keď toto je vždy uhol pohľadu - lebo aj inú nehnuteľnosť viete nakoniec kúpiť keď si to prerátate, alebo ísť do stavby, či namiesto do domu ísť do bytu).

Krátka odpoveď:
Štandard pri Vašich informáciách a ak teda niečo významné nevyskočí, čo ste sa tu nezmienili (omeškané splácanie z minulosti, vyšší vek žiadateľov a teda nižšie splatnosti hypotéky/hypoték, pracovný pomer na dobu určitú, ktorý o 2 mesiace končí):
196 800 EUR úverový rámec, do 950 EUR dokopy mesačné splátky na úvery.

Držím palce, prípadne napíšte email, ak chcete doplniť, alebo som sa niekde v texte stratil a chcete odo mňa lepši odpoveď.